הדרך הבטוחה אל משכנתא לדירה להשקעה או לכל מטרה
המדריך המלא ללקיחת משכנתא לכל מטרה מעודכן לשנת 2022 , הגעתם אל הון עצמי של כמה מאות אלפים ואתם מעוניינים להתחיל להתנהל כלכלית ולסדר את עצמכם ואת ילדיכם בעתיד הרחוק ?
נתחיל מהתחלה ונסביר לכם תחילה מה היא משכנתא לדירה להשקעה ומה היא מצריכה ממכם ואיך מבצעים אותה
משכנתא לדירה להשקעה – היא משכנתא למי שיש בבעלותו נכס יוכל לרכוש נכס נוסף עם שיעור מימון עד 30 % אך יהיה חייב להחזיר את קרן ההלוואה עד 24 חודשים
לצורך הבנה : אדם עם נכס בשווי 3,000,000 ש"ח יכול לקבל משכנתא בגובה 900,000
ולאחר תשלומי הריבית בחלוף שנתיים יצטרך להחזיר את ה900K
שינוי זה חל בסוף שנת 2021 כדי למתן את שוק הנדל"ן שהתרומם בתקופת הקורונה בגלל עיכובי אספקה ועליה ממושכת במדד תשומות הבניה
בעבר הייתם יכולים לקבל עד 50% מימון על חשבון הנכס שלכם לתקופה של 30 שנה
קיצרו את לוחות הזמנים ל24 חודשים בלבד כדי להרתיע את משקיעי הנדל"ן .
לפני החלטת קניה דירה להשקעה שימו לב לפרטים הבאים:
בכל עסקה כלכלית אם אתם לא נעזרים באיש מקצוע פיננסי חשוב לבדוק את הכדאיות הכלכלית של העסקה , יש המון הוצאות נלוות כמו במשכנתא לדירה ראשונה מעבר ללקיחת המשכנתא :
מס על דירה שניה – מתבצע באמצעות חישוב פרוגרסיבי
- עד 1,294,770 – תשלום מס של 5% משווי הנכס
- בין 1,294,770 – 3,884,295 – תשלום מס של 6%
- בין 3,884,295 – 5,348,565 – תשלום מס של 7%
- בין 5,348,565 – 17,828,555 – תשלום מס של 8%
- מעל 17,828,555 – תשלום מס של 10%
לסימולטור של רשות המיסים לחישוב מדרגות מס : לחץ עלי
שכר טרחה לעורך דין – בין 0.5% ל 1% + מע"מ
שכר טרחה למתווך או יועץ נדל"ן – בין 1% ל 2% + מע"מ
עלויות תפעול – אם אתם רוכשים דירה במיקום שרחוק ממכם אתם תצטרכו סביר להניח חברת ניהול לדירה , מעבר לכך שאם הדירה שאתם רוכשים ישנה או לא במצב תחזוקתי טוב יכול לחול עליכם הוצאות מיוחדות כמו תיקון צנרת או מזגן וכדומה .
שכירות לא רצופה – יכולה להיות סיטואציה שהדייר עלול לעזוב מסיבה מסוימת או שמה נגמר החוזה ועדיין לא מצאתם שוכר , אתם תצטרכו לשאת בעלויות הארנונה והמיסים ובנוסף גם משכנתא
עסקת גישור - רכישה של דירה חליפית
כל מה שהשתנה בתקופת הקורונה בתחום המשכנתאות הוא שעד היום יכולתם לבוא לבנק ולהציע לו למשכן את הבית שלכם ולצאת עם מזוודת מזומנים בשווי 50% מהנכס שלכםולהחזיר הכל עד 30 שנים .
כיום בנק ישראל חוקק שאת ההלוואה תוכלו לקבל עבור הנכ שמשכנתם עד 30% וכל זה בתקופת גרייס של שנתיים .
כלומר הם פתחו את הצוהר רק בשביל שיפור דיור ( אם הרכישה מקבלן אפשר לקבל הארכה לעוד 12 חודשים )
ואם תחליטו במהלך ה24 חודשים הללו לא למכור את הנכס הקודם בבעלותכם או שלא תוכלו להחזיר את הקרן כי לא תרצו למכור את הדירה אז הבנק יעלה את הריביות שיכול להפוך את העסקה ללא כדאית .
אז ... איך לוקחים משכנתא לדירה שניה ?
תחילה אנו ממליצים לבדוק היטב על הנכס שאתם מעוניינים לרכוש שהנכס לא נחשב כ"מסוכן" מה שווי הנכס וכמה שכירות אפשר לקבל עליו .
חשוב להבהיר שאפשר להתייחס בגובה השכירות כהכנסה נוספת לחישוב גובה ההחזר החודשי .
בדרך כלל משקיעים רבים מגייסים הון עצמי רוכשים דירה להשקעה וגובה השכירות מכסה את גובה המשכנתא וכך למעשה לאחר כמה שנים אפשר ליהנות מעליית ערך הנכס וללא תשלומי ריבית ואפילו עם חישוב נכון להישאר עם עודף בכל חודש .
כדי להגיע לסיטואציה כזאתי שהשכירות משלמת את המשכנתא צריך לבצע תכנון מאוד אינטנסיבי כדי שיהיה תזרים חיובי ולקחת בחשבון את כל ההוצאות הלא צפויות שיגיעו בעתיד .
קבלת אישור עקרוני למשכנתא דירה להשקעה
אז לאחר שהצגנו את כל הנתונים לבנק בנוגה לדירה החדשה שאתם מעוניינים לרכוש הבנק יפיק לכם אישור עקרוני שהוא מסמך בנקאי שיאפשר לכם לדעת מה התנאים של המשכנתא שהוא יכול לתת לכם באופן עקרוני .
ישאלו אתכם בבנק 3 שאלות עיקריות :
- מה המצב המשפחתי ותעסוקתי – בשתי מילים : כמה אתם מרוויחים נטו לאחר הפחתת הוצאות קבועות
- מה גובה הקרן וההחזר החודשי שתוכלו לעמוד בו – כמה כסף צברתם ובאיזה החזר חודשי תוכלו לעמוד
- איזה נכס אתם הולכים לקנות – מה השווי שלו , איפה הוא נמצא ומה השכירות הצפויה
דברים שחשוב לזכור שיושבים מול יועץ הבנק
הבנקים המסחריים לא עובדים בחינם והם ממש לא לטובתכם , כמו כל עסק הם פה בשביל להרוויח …
בישראל המון דירות להשקעה נרכשות בסגום נמוך יחסית על ידי משקיעים בתחילת דרכם או משקיעים שרואים פוטנציאל בנכסים בעלי שווי נמוך .
נכסים עם שווי נמוך לרוב יהיו בסיכון גבוה יותר כי הם יהיו בפריפריה עם שוכרים בדירוג נמוך מעבר לכך שיש לדירות הללו עלויות תחזוקה רבות לעומת דירות חדשות .
הבנקים השונים לא כל כך אוהבים לתת משכנתא לדירות פחות ממיליון ש"ח כי הם מרוויחים פחות והסיכון גבוה יותר .
המשאבים למשכנתא לדירה על סך 650K הם בדיוק אותם המשאבים לדירה בשווי 1.5M מבחינה של בדיקות על ידי הבנקים , נציגים וטופסולוגיה
ולכן הם לא תמיד אוהבים זאת , כמו כן אם תגשו לבנקים עם דירות בשווי נמוך סביר להניח שתקבלו ריביות גבוהות כדי שהנציגים יעמדו ביעדים שלהם .
דברים שחשוב לזכור שיושבים מול יועץ הבנק
הבנקים המסחריים לא עובדים בחינם והם ממש לא לטובתכם , כמו כל עסק הם פה בשביל להרוויח …
בישראל המון דירות להשקעה נרכשות בסגום נמוך יחסית על ידי משקיעים בתחילת דרכם או משקיעים שרואים פוטנציאל בנכסים בעלי שווי נמוך .
נכסים עם שווי נמוך לרוב יהיו בסיכון גבוה יותר כי הם יהיו בפריפריה עם שוכרים בדירוג נמוך מעבר לכך שיש לדירות הללו עלויות תחזוקה רבות לעומת דירות חדשות .
הבנקים השונים לא כל כך אוהבים לתת משכנתא לדירות פחות ממיליון ש"ח כי הם מרוויחים פחות והסיכון גבוה יותר .
המשאבים למשכנתא לדירה על סך 650K הם בדיוק אותם המשאבים לדירה בשווי 1.5M מבחינה של בדיקות על ידי הבנקים , נציגים וטופסולוגיה
ולכן הם לא תמיד אוהבים זאת , כמו כן אם תגשו לבנקים עם דירות בשווי נמוך סביר להניח שתקבלו ריביות גבוהות כדי שהנציגים יעמדו ביעדים שלהם .
דברים שחשוב לזכור שיושבים מול יועץ הבנק
הבנקים המסחריים לא עובדים בחינם והם ממש לא לטובתכם , כמו כל עסק הם פה בשביל להרוויח …
בישראל המון דירות להשקעה נרכשות בסכום נמוך יחסית על ידי משקיעים בתחילת דרכם או משקיעים שרואים פוטנציאל בנכסים בעלי שווי נמוך .
נכסים עם שווי נמוך לרוב יהיו בסיכון גבוה יותר כי הם יהיו בפריפריה עם שוכרים בדירוג נמוך מעבר לכך שיש לדירות הללו עלויות תחזוקה רבות לעומת דירות חדשות .
הבנקים השונים לא כל כך אוהבים לתת משכנתא לדירות פחות ממיליון ש"ח כי הם מרוויחים פחות והסיכון גבוה יותר .
המשאבים למשכנתא לדירה על סך 650K הם בדיוק אותם המשאבים לדירה בשווי 1.5M מבחינה של בדיקות על ידי הבנקים , נציגים וטופסולוגיה
ולכן הם לא תמיד אוהבים זאת , כמו כן אם תיגשו לבנקים עם דירות בשווי נמוך סביר להניח שתקבלו ריביות גבוהות כדי שהנציגים יעמדו ביעדים שלהם .
מימון חוץ בנקאי
כמובן שאפשר תמיד ואף מומלץ לבדוק כדאיות השקעה עם מימון חוץ בנקאי אצל הגופים השונים כמו חברות ביטוח וחברות מימון .
ישנם חברות אשראי אשר יכולות למשכן את הנכס הקיים שלכם בעבור 60% מימון וזה יכולה להיות כדאיות השקעה טובה , מעבר לכך שחשוב לבדוק על אפיקי השקעה שונים כמו קופות גמל או קרנות השתלמות ופנסיות שאפשר גם כנגדם לקחת הלוואה עם מימון 80% מהכספים .
אך כמו שתמיד אנחנו דואגים להגיד שלכל החלטה כלכלית חשוב להתייעץ עם אנשי מקצוע
לצורך הדוגמא :
לקוח עם קרן השתלמות על גובה 1,000,000 ש"ח הציע לנו לשחרר את הכספים ולרכוש דירה נוספת להשקעה .
הצענו לו לקחת הלוואה על סך 800K מהקרן השתלמות בריביות נמוכות ושהכסף ישאר בקרן השתלמות ויצבור תשואה של כ 9 אחוזים בשנה .
הלקוח שלנו לא האמין איך תכנון נכון יכול להשאיר אותו עם הלוואה ולהרוויח עליה עוד 7 אחוזים בשנה בתוספת לעליה של הנכס .
ישנם המון תרחישים וסיטואציות ולכן צריך לבצע בדיקת התאמה עם כל לקוח – אבל אצלינו הבדיקה בחינם !
למי יש כח לכל הבאלגן הזה ?!
לא עדיף לשלם ליועץ מקצועי
שגם יעשה הכל בשבילכם וגם יוזיל את התשלומים במאות אלפים ?
שיחת ייעוץ חינם 
