מחזור משכנתא - כל מה שחשוב לדעת ( מעודכן 03.22 )
בשנים האחרונות הריביות עולות ויורדות כמו לונה פארק , המדדים משתנים מעת לעת וכיום לא צריך להישאר עם התמהיל משכנתא הישן והיקר שלכם ואפשר להתקדם למסלולים טובים וזולים יותר, ממש כמו שבעבר היינו מחליפים חברות סלולר וטלוויזיה כשהיו מעלים לנו את המחיר בכמה שקלים בודדים, אז בשוק המשכנתאות השינויים יכולים להגיע עד מאות אלפי שקלים שיצאו לכם מהכיס …
אז מה זה מחזור משכנתא ? מתי מומלץ למחר ? ואיך לבצע את זה ? ומה הסיכונים והעלויות שכרוכים בכך ? המשיכו איתנו >>
מה זה מחזור משכנתא ?
מחזור משכנתא היא פעולה שאתם ממחזרים את המשכנתא הישנה ועוברים למשכנתא חדשה עם תנאים ומסלולים שונים שטובים יותר באותו הבנק או בבנק אחר .
דוגמא לצורך הבנה :
אם אתם עם משכנתא במסלול 2/3 פריים ו1/3 קבועה ותרצו לשפר תנאים ולשנות את המסלול ל:
1/3 פריים , 1/3 ריבית משתנה כל 5 שנים , 1/3 ריבית קבועה
למהלך כזה אנחנו בשפה המקצועית קוראים מחזור משכנתא .
איך מבצעים מחזור משכנתא ?
שלב ראשון : בדיקה של עלויות
עליכם ללכת לבנק שלכם ולבדוק דוח יתרות , בדו"ח שתוציאו מהבנק ( אפשרי בסניף או באינטרנט) יפורט כל מסלולי המשכנתא שלכם , מה גובה הריביות הנוכחיות והעתידיות , ההחזר החודשי ומה העמלות פירעון מוקדם אם נרצה למחזר את המשכנתא או לפרוע אותה .
שלב שני : בדיקה של התכנון כלכלית
בדיקה במגוון הבנקים השונים אם יש אפשרות להוזלת הריבית , מאוד חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתא מקצועי בנוגע למחזור משכנתא ולא לבצע לבד כי הבנקים פשוט יכולים להפיל אתכם לעסקה גרועה יותר שעטופה באריזה יפה מאוד ..
מתי כדאי לבצע מחזור למשכנתא ?
ישנם המון מסלולים והמון בנקים ואתם יכולים להיכנס לרוטינה של מחזור כל שנה ולשפר את התנאים כמה שאפשר אך כמובן שזה מאוד מסורבל ומעייף המעבר כל שנה ,
בדרך כלל יועץ משכנתא מקצועי ואיכותי יבדוק לכם את המשכנתא בכל שנה ואם אפשר לשפר אותה וישלח לכם הודעה במידה ואפשר ( לפחות אנחנו עושים זאת .. )
שינוי ריבית בנק ישראל –
בנק ישאל משנה את הריבית 8 פעמים בשנה כעט הריבית 0.1 וסביר להניח שהיא לא תרד מכך ( 03/22) אך אנו צופים שבקרוב מאוד בעקבות עליית הריבית בארה"ב גם בנק ישראל ישנה את הריבית .
במצב כזה לא שווה למחזר משכנתא אך אם לדוגמא הריבית הייתה גבוה לדוגמא : באפריל 2020 הריבית הייתה : 0.25 ולאחר חודשיים הריבית ירדה ל 0.1 זה סיטואציה שמומלץ למחזר את המשכנתא .
שינויים ברגולציה –
בתקופת הקורונה לדוגמא שינו את מסלול הריבית פריים והאופציה לקחת עד 1/3 פריים והגדילו את המסלול לעד 2/3 .
שינויים רבים קורים בשוק המשכנתאות וחשוב תמיד להתעדכן בהתאם למצבכם , או לקחת יועץ פרטי שיכניס אתכם למאגר ויבדוק בכל שנה האם אפשר למחזר
שינויים בהחזר החודשי –
רוב הלווים שמגיעים לקחת משכנתא הם בגילאים צעירים בתחילת חייהם ולפני הילדים או אחרי הילדים אך לפני חתונות , בר מצוות , לימודים וכו'
וההחזר החודשי שיכלתם לשלם לפני כמה שנים אולי לא תואם את מצבכם הנוכחי או שאתם רוצים קצת יותר אויר לנשימה .
אפשר לשנות את המסלולים ולהאריך את תקופת ההלוואה ולהוריד את התשלום החודשי .
סכום כסף שמשתחרר –
דמיינו שאתם הולכים לישון וקמים בבוקר עם הודעה שנפתח לכם קרן השתלמות עם מאות אלפי שקלים , או שחס וחלילה קיבלתם ירושה גדולה .
זה בדיוק המצב הדומה ממחזור בשל שינויים בהחזר החודשי , אם לדוגמא קיבלתם בירושה 400K אפשר לנסות להחזיר אותם ולהקטין את התשלום החודש או לסגור מסלול .
מתי לא מומלץ מחזור למשכנתא ?
משכנתא היא למעשה ההלוואה הכי זולה שאתם תוכלו לקבל ולא תמיד כדאי למחזר אותה או לגעת בה בכלל , אנחנו ממליצים להתייעץ כמובן עם יועץ פרטי ושיבדוק לכם בדיוק בהתאם למצב הכלכלי והמוניטרי האם כדאי ( בדרך כלל יועצים יבדקו התאמה בחינם )
בכל מקרה אם הריביות שלכם יותר נמוכות מהריביות בשוק אל תמחזרו ,
נכון לפעמים רק ההרגשה שיש עליכם הלוואה או שהבית הוא קצת גם של הבנק וזה מטריד מאוד אבל לא תמיד שמשתחרר כספים מומלץ לסגור את המשכנתא
דוגמא לצורך הבנה :
אם השתחרר לכם 300K מהקרן השתלמות לאחר 6 שנים ויש לכם אופציה לסגור מסלול אחד בריבית 1.8% ולהפחית את ההחזר החודשי
היינו מעדיפים לבדוק על אפיק השקעה בקופת חיסכון או קופת גמל עם תשואה שנתית של 10%-20% תלוי בסיכון
ולהנות מתשואה עודפת על העסקה .
עלויות במחזור משכנתא
כשמבצעים מחזור משכנתא יש 2 אפשרויות לתרחיש :
מחזור פנימי – מחזור של המשכנתא בבנק על ידי שינוי התנאים והמסלולים בלבד
מחזור חיצוני – סגירה של המשכנתא בבנק אחד ולקיחת המשכנתא מבנק אחר עם תנאים טובים יותר
בכל אחת מהאופציות של המחזור יש עלויות שונות שנקראות " עמלות פירעון מוקדם " והם כוללים :
עמלה תפעולית – 60 ש"ח שנלקחים בשל ההוצאה התפעולית של הנציג שצריך להקליד ולהדפיס דפים
עמלת אי הודעה מראש – עוד עמלה שתגבה ממכם 0.1% מגובה ההחזר אם לא תודיעו לבנק 10 ימים לפני המחזור ( תחזירי 100K תשלמו 100 ש"ח )
עמלת מדד ממוצע – ( למסלולים שצמודי מדד בלבד ) המדד הממוצע מתפרסם כל 15 לחודש , אם תפרעו לפני התאריך את המשכנתא תצטרכו לשלם את ההפרש בגין הריביות , תמחזרו לאחר ה15 לחודש ולא תשלמו
עמלת היוון – העמלה החשובה ביותר ונסביר אותה באמצעות דוגמא :
דמיינו שהמשכנתא שלכם היא עם ריבית 1.2 וכעט הריביות בשוק הם 1.1 אז למעשה הבנק צריך לקחת את המשכנתא שלכם ולתת אותה למישהו אחר ועוד להפסיד 0.1% ולכן הבנקים לא מוכנים לקחת ממשה ולתת לדוד ולהפסיד ולכן הם יגבו עמלה .
אם הריבית הממוצעת בשוק יותר גבוה אז הבנק למעשה ירוויח מהעסקה ולא יגבה ממכם עמלה על הפרשי הריביות .
בנוסף לכל התענוג הזה יתלווה עלויות נוספות :
- אגרת ביטול משכנתא קיימת
- עמלה של פתיחה משכנתא חדשה ( במחזור חיצוני )
- נסח טאבו חדש
הערכת שמאי חדשה
מתי שווה למחזר משכנתא ?
כמו שהסברנו במהלך כל המאמר ישנם מצבים שאפשר ויש מצבים שממש לא , היינו בהמון תרחישים שיועצים צעירים ורבים המליצו על מחזור כדי להרוויח כמה אלפי שקלים אבל בפועל הלקוח הפסיד כמה מאות אלפי שקלים , מאוד חשוב להתייעץ עם בעל מקצוע שיוצא מהקופסא ומחפש תמיד תשואה אלטרנטיבית ופתרונות יצירתיים מאשר ללכת ולשנות מסלול בשביל כמה שקלים בודדים
רק תרוויחו !
0509513337
